Nedávno jsem dostal dobrou otázku, kterou jsem čekal už delší dobu, ale kupodivu mi ji nikdo nepokládal, až doposud. Zněla jednoduše: „Proč investuješ na severu Čech? Co je tam tak jiného nebo unikátního než jinde?“ V osobním rozhovoru, který byl limitován časem jsem odpověděl krátce a výstižně. Tady na blogu je místa kolik chci, takže to můžu rozvést i pro další zájemce.
Vyhledávání zajímavých nemovitostí mě začalo bavit už před lety. Hodně jsem toho studoval, prošel hromadu seminářů. Dokonce i akci „Bohatého táty“ v Praze, která byla před lety v Kongresovém centru na Vyšehradě. Každá z akcí, které jsem navštívil, rozhodně přidala minimálně jednu důležitou informaci, a tím i jeden krok kupředu. Po čase jsem začal rozumět rozdílům v regionech v ČR a díky pár letům působení v cestovním ruchu jsem začal objevovat charaktery i různých trhů mimo ČR.
Než se vrátím k tomu, proč právě Severní Čechy, musím začít upozorněním. Rozhodně tuto příležitost nedoporučuji začátečníkům, kteří mají své první plány, první peníze a touží po první nemovitosti. Sever Čech pro mě není můj domovský region a trvalo mi pár let, hromadu schůzek a kafíček a dohledání obchodního partnera, abych se k tomuto kroku odhodlal. Jako sólista bych si na to ještě nejspíše chvíli netroufl.
Od roku 2012 jsem sbíral přímou osobní zkušenost s domácím regionem, což je pro mě Ostrava. Bylo to hodně vzrušující hned od startu. Samotné vyhledání bytu proběhlo ještě z běžných zdrojů z jednoho nejmenovaného srealitního webu. Vyjednal jsem cenu s prodávající stranou a přes finančního poradce se šlo do banky. Každý máme jinou výchozí situaci a u mě byl problém hned s první hypotékou, musel jsem našetřit 18% z celkové částky už tehdy, a přesto mi první žádost zamítli a prošla až druhá. Trvalo to více než půl roku oběhat jenom papíry. Vyjednávání začalo koncem roku 2011. První vzory smluv jsem dostal 9.1.2012 a finální podpisy v bance proběhly 21.8.2012 a teprve pak se šlo na katastr! Umíte si představit ty nervy? Po celou dobu se vám nesmí stát žádná zásadní změna – zdraví, práce atd. Původně jsem myslel, že v bytě budu ještě bydlet, ale nakonec se mi změnila životní situace, já se stěhoval mimo OVU a byt šel do nájmu. Pěkně na dálku. A tady se dostávám k tomu, proč nebrat nic mimo svůj region, kde máte zázemí, kontakty, rodinu.
Bez obrovské podpory přátel a rodiny bych byl odjezdem z regionu pěkně nahraný. Hned první 3! nájemníci byli neplatiči a šli krásně jeden po druhém. Dokonce mi působili značné škody na bytě a bylo jen štěstí, že jsem už tehdy měl strategii pronájmu bez vybavení jen s funkční kuchyní. I tam se ale dají udělat solidní škody. Potom, co jsem jenom nákup řešil od konce roku 2011 do konce roku 2012, to pro mě byla hodně silná psychická i finanční rána. Máte jakési představy, jak to asi bude probíhat. Roky se o téma zajímáte, chodíte na kurzy a školení, ale realita byla o 180 stupňů jinde. Měl jsem důkladnou přípravu včetně kvalitních smluv, i výběr nájemníků byl i na doporučení, přesto mne realita zaskočila svou brutalitou. Tehdy jsem nutně potřeboval oporu z rodného regionu a rodiče i přátelé hodně zasahovali. Papíry a právní věci jsem řešil na dálku telefonicky. Výsledky jsem pak zasílal přátelům, kteří tiskli dokumenty a dělali kurýry, protože vozili rodičům vytištěné listy. Rodiče následně jezdili do bytu a snažili se dobouchat na dveře a předat připravené dokumenty nebo zajistit jejich podpisy.
Na začátku jsem dokonce ani nějak významně neřešil, zda je výnos větší nebo menší. Snažil jsem se hlavně o stabilizaci celého procesu a zajištění pasivního příjmu tak, jak jsem o něm snil, četl, poslouchal… A pochopitelně zůstat nad nulou aspoň do stavu, kdy výnos z nájmu vykryl náklady bytu, což se na začátku rozhodně nedařilo, jak jsem si plánoval. Je to jeden z dobrých poznatků pro všechny začínající investory. K plánovaným výdajům si přidejte koeficient x2 nebo x3. Pokud už u x2 máte problém, tak skutečně MÁTE PROBLÉM!
Po čase i přes opuštění správy realit a působení jistou dobu v cestovním ruchu, jsem chtěl stále doplnit svůj pasivní příjem. Proto jsem koupil další jednotku ještě v Ostravě a začal počítat i % výnosů. Tady došlo k faktu, kdy jsem totálně vymazal z potenciálního zájmu Hlavní město, krajská města mimo Ostravy (i v dnešních dnech je specifická) a dokonce hromady některých okresních měst. Zaujalo mě, že jediné krajské město po Ostravě, které mělo zajímavý poměr ceny bytové jednotky k výši nájmu je Ústí nad Labem. Důvod těchto škrtů byl velmi prostý, pokud se návratnost nevejde do 6-8 let, nezajímá mě to. Vycházím z toho, že nemůžu jít pod 10% ročního výnosu. V té době jsem už žil v Praze a toužil jsem po nějaké jednotce ve Městě, ale došlo mi, že je to hra pro větší hráče. (I když mi nabízeli garsonku na tehdy novém sídlišti Nová Harfa za 900.000 a 1+1 za 1.400.000 neměl jsem na to. Dnes bych si taky vrazil facku) Velká města a Praha hlavně fungují tak, že buď máte obrovský vlastní kapitál a jedete na otáčení nemovitostí s okamžitým ziskem do 6-12 měsíců nebo jen ukládáte peníze jako do drahého kovu, akorát s tím, že z toho máte jednotku % výnosu nad inflací z nájmu.
Udělal jsem si hromadu propočtů, poslechl hromady expertů z oboru, až jsem našel bezpočet statistik z Českého Statistického Úřadu (ČSÚ) a začal z toho vyvozovat závěr, že severní Čechy mají obrovský potenciál. Ve všech možných materiálech ČSÚ o bydlení, zaměstnání, migraci obyvatel a demografii obecně, jsem se podivoval tomu, proč jsou ceny nemovitostí v regionu tak moc pod cenou a přitom nájmy srovnatelné s okresními městy okolo Prahy.
Dlouhodobě jsem sledoval vývoj trhu na Severu a měl jsem možnost poznat osobně několik investorů, kteří vytušili to samé co já, ale měli více kuráže či štěstí v danou chvíli a šli do toho roky přede mnou.
Nakonec jsem se odhodlal také a po založení společnosti NeoFlow Group s obchodním partnerem a kamarádem Karlem Vališem, který na severu vlastnil více než 10 jednotek, jsme na tom začali pracovat a růst.
Nyní máte šanci být u toho s námi a svést se na zkušenostech, které jsme roky draze platili. Napište mi ZDE.